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净利下跌3成,SOHO转型能否真正成功?
2014-03-05 09:04  来源:
摘要:在成功抛售上海项目之后不久, 在3月4日SOHO中国有限公司的年报中,“包租公”潘石屹的公司再一次宣布转型成功,老潘还在微博上评论道“2013年我们给股东交上一份满意的答卷。”并且,SOHO中国也公布其转型成为持有物业之后的第一个年头的业绩成绩,其中,业绩下滑仍是SOHO中国需要直面的问题。

【首席执行官-讯】在成功抛售上海项目之后不久, 在3月4日SOHO中国有限公司的年报中,“包租公”潘石屹的公司再一次宣布转型成功,老潘还在微博上评论道“2013年我们给股东交上一份满意的答卷。”并且,SOHO中国也公布其转型成为持有物业之后的第一个年头的业绩成绩,其中,业绩下滑仍是SOHO中国需要直面的问题。

 

潘石屹:“对SOHO中国的担心是多余的。”

 

  潘石屹:“担心多余”

  在过去几年,SOHO中国的业绩出现了较大波动。3月4日,SOHO中国有限公司发布2013年度报告披露,截至2013年12月31日,SOHO中国实现营业额为146.21亿元,按年跌9.43%,毛利润率为55.5%,而集团全年股东应占纯利73.88亿元,同比下跌30.2%,每股基本盈利1.492元。每股末期息13分。

  SOHO中国在2010年曾创造了高达238亿元的销售额;2011年下滑至109亿元;至2012年则跌至94.68亿元;2013年销售额为46.87亿元,为上年的一半。对于SOHO中国业绩的大幅下滑,业内人士指出,产品供应单一是业绩下滑的主因。

  截至去年底,集团拥有现金及银行存款约106.5亿元,净资产负债率约为17%。

  报告期内,除去投资物业的评估增值,SOHO中国核心纯利按年增长约33%至44.4亿元,核心纯利率为约30%。去年的投资物业的评估增值约为42.2亿元,主要源于期间内未完工投资物业的施工进度带来的增值。

  对此,SOHO中国董事长潘石屹昨天表示,“2013年,SOHO中国的核心利润是44亿元,是公司成立以来最高的一年。”

  SOHO中国在2012年8月宣布转型,商业模式也变散售为持有写字楼物业。针对转型潘石屹表示,“SOHO中国根据市场变化转型,好多朋友担心SOHO中国,资金能不能支撑得住,现金流会不会发生问题,负债率会不会急剧上升。从这一年多看,这种担心都是多余的。”

  不过与老潘成功转型评论相左的是,市场分析师和业内均指出,SOHO中国的业绩带有明显的转型期痕迹,虽符合预期。但距离其所言的“转型成功”却还是有一段路途。“转型不是一两年的事情,现在只能算是一个开始。起码要到16、17年,转型的效果才能显现。”

  SOHO中国转型之路依然充满了重重考验。业内人士指出,从销售到持有,意味着商业模式的重大改变,企业的利润率、周转速度、现金流等关键财务指标都会降低,这一切都将考验SOHO中国的管理层。

  简言之,转型尚未完成,老潘仍需努力。

 

  销售、租金状况均不乐观

  根据SOHO中国的年报,其去年营业额为146.21亿元,其中出售物业单位所得143.42亿,合同销售金额约46.87亿元,投资物业的租金收入为2.79亿。

  海通证券分析师侯凌中指出,公司去年营业收入较高主要是因为交楼有入账。“入账是前两年的预售,因为还没有交付,会计上就不能算作是收入。所以今年入账的是前年、大前年的销售滞后,到去年会计上才算进去。”

  以此来看,SOHO中国去年146亿的营收,其实更多反映的是前几年的销售情况。46亿的合同销售反应的才是去年的销售业绩。

  同策咨询研究部总监张宏伟亦指出,SOHO中国的业绩“从销售规模上看,一定是小的,跟公司转型有关,确实在售项目也比较少。转型期销售对公司利润的贡献一定是在下降,这是结构上原因。”

  与销售收入急剧下滑不对称的是,SOHO中国的租金收入并未如市场预期,得到较大幅度的提升。租金收入仅占营业收入的1.91%,这对于致力于成为持有型企业的SOHO中国来说,并不是一个利好消息。

  另外,2013年SOHO中国主要合同销售来自望京SOHO塔一、二,银河SOHO及SOHO中山广场,总合同销售金额约人民币46.87亿元,均价为每平米约人民币6.08万元。

  关于商业物业租赁方面,SOHO中国称,其去年租赁业务成绩突出。首个全部自持的投资物业上海SOHO世纪广场项目于2013年年中已达满租。

  北京前门项目在经历了重新定位为旅游体验主题后,引入了杜莎夫人蜡像馆、三星、联想等着名品牌,租户品质大大提高。SOHO复兴广场将于2014年交付开业,截止目前41%的商业面积已经预租。

  而上海SOHO复兴广场目前商业部分41%的面积已经预租,该项目是上海第一个配有PM2.5空气净化系统的优质办公楼,引起市场和租客的广泛兴趣。

  SOHO中国指出,2013年是公司从“开发-销售”向“开发-持有”模式转型的第一个年头。并称迄今为止,公司的转型是顺利且成功的。

  然而,SOHO中国所持有的项目均位于北京和上海的市中心或者区域中心,估值较高。但是大的市场环境却给未来的租金收益上行带来压力。

  根据第一太平戴维斯的相关报告,去年北京的的写字楼市场“在高位运行的租金、放缓的本地经济及疲软的扩租及新租需求的共同作用下,全市净吸纳量跌至近十年最低值,”而持续上涨的整体空置率及业主间竞争的加剧预计将迫使2014年租金继续下跌至少2%。上海方面亦是“市场需求疲软以及供给大量有涌入将导致空置率攀升和租金下跌。”

  过快的扔掉销售这张牌,持有收租的战略又面临种种挑战和风险,SOHO中国势必要经历转型期的阵痛。【首席执行官-ceo.icxo.com】

CEO关键词:潘石屹   SOHO中国   转型      

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