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李嘉诚攻地战略:与整个市场寒暑变化合拍
2009-08-12 11:22  来源:新地产
摘要:从2008年的“大举抛售”到如今的“高调开工”,李嘉诚动作的改变,正与整个市场的寒暑变化合拍。

  今年4月,在政府的高调宣布中,李嘉诚斥资百亿启动了上海普陀真如副中心项目。长三角三大项目—上海周浦镇住宅项目、江苏常州天宁住宅项目,以及上海新闸路商业及办公综合项目也将在年底启动。如此密集的发力,似乎有意重塑长和系在内地房地产领域的战略。

  从2008年的“大举抛售”到如今的“高调开工”,李嘉诚动作的改变,正与整个市场的寒暑变化合拍。

  谨慎过冬

  据记者统计,2008年至今,李嘉诚就曾对旗下项目做过四次盘整。

  这或许是风暴到来时,李嘉诚的“常规动作”—通过出售旗下部分投资项目或资产的方法过冬,现金为王依旧是长和系最重要的经营主张。

  2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆公告称,以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。一个月后,和记黄埔将位于古北的高档公寓御翠豪庭降价销售,价格比最高价下降了24%,回笼资金近10亿元。年底,和记黄埔抛售9栋面积在500-1100平方米之间的御翠园商业别墅,远低于之前同类产品售价。同时,长实在北京投资的第一个别墅项目誉天下,开始以最低5.7折甩卖。

  今年年初,和记黄埔以“改租为售”的方式抛售长宁区的黄金城道商铺,36个铺位报价约在5.2万-12万元/平方米,远低于目前黄金城道一期非步行商业街的商铺12万-14万元/平方米的报价,回笼资金10亿多元。

  虽然率先降价销售是李嘉诚的惯用策略,上海资深房产专家蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)在接受《地产》采访时仍表示,2008年的时候,李嘉诚对于内地的房地产是产生过忧虑的。“好几个物业都是在久盘的时候卖掉了,因为李嘉诚有过香港那种严重套牢的经验,就他的思考逻辑来讲,他会认为久盘必跌。”

  华高莱斯投资顾问部项目经理王琪(王琪博客,王琪新闻,王琪说吧)却有着不同的看法。“就李嘉诚一贯的原则,在未来经济不确定性增强的情况下,必定会选择回笼资金。这跟看淡市场的抛售还是不一样的,‘出’是为了‘进’。”

  出乎李嘉诚意料的是,久盘必跌纵使在全世界通用,在中国内地却未必灵验。这一次从中央到地方奋不顾身救市的姿态,令人叹为观止。在蔡为民看来,“简直把祖宗八代都投进去了。”地方政府、银行体系和房地产商休戚相关的利益绑定,注定了内地的地产业不会像当年的香港那样出现集体崩盘。

  这样的兜底,令房地产已经成为无法破产的行业,李嘉诚自然洞察秋毫。曾有长和系高管表示,在巨额投资和消费增长的环境下,李嘉诚特别看好中国内地在这次全球复苏中的作用。只要经济压力稍有缓和,房地产市场将因接踵而来的通货膨胀而受益。李嘉诚本人也底气十足地在2008年的公司年报中表示:“集团将把握机会以合理价格购入有潜力之优质土地,对未来两三年之地产价格持乐观态度。”

  与此同时,他甚至开始对长和系过去30年的战略进行了调整,使其更加适合进军内地的发展需要,真如的动工正是其内地新策略的一个体现。

  2006年12月李嘉诚以底价22亿元竞得真如副中心A3-A6地块,其后两年,此地块再无动静。两年间真如副中心的发展零零落落,是上海四大副中心中最为缓慢的一个,几乎成为上海市政府的软肋。

  李嘉诚在规定底线内开工,被外界普遍视为规避“违约责任”。然而事实并非如此简单,按照李嘉诚素来“拖后”的内地战略,真如副中心无论在区位或市场环境方面均未达到最佳开发时机。况且为规避土地闲置被收回,开发商可用各种办法来应对。上海一位国企背景的开发商认为,从前期运作看,该地块是真如板块的标杆项目,李嘉诚也是当地邀请来的开发商,一般不会因为项目开工延期致使土地被收回。

  面对政府高调宣布李嘉诚的开工日期,蔡为民一语道破天机,“真如的动工,是地方政府努力的结果。而除了让利,还能怎么努力?”在真如副中心发展缓慢的情况下,李嘉诚注资百亿动工,所标志的就不仅是李嘉诚作为境外企业家的态度,对于上海和中国房地产都有一个动静观瞻的意义。“作为一个久经风浪的企业家,李嘉诚透过他的香港经验,比较容易研判什么样的土地在什么情况下应该先处理。”

  值得玩味的是,虽然官方已宣布该项目启动时间,但并未宣布何时竣工。在以往大型商业项目中,开发商可根据市场变化、自身资金状况,随时调整项目建设节奏。

  圈而不发

  李嘉诚漫长的商业生涯以稳妥谨慎出名,“例如天文台说天气很好,但我常常问我自己,如5分钟后宣布有台风,我会怎样,在香港做生意,亦要保持这种心理准备。”与此,“长和系”亦在历次经济危机中不断壮大。

  面对经济危机,2008年底李嘉诚几乎停止了拿地。而即便如此,2005年至2008年间,李嘉诚在内地的土地储备已经相当惊人,仅上海一地的库存就已达到124万平方米,足够开发20年。其中,中环内土地占到74%,多数为商业用地,仅有34%是住宅用地。

  而与大量的库存土地相比,李嘉诚目前在内地房地产领域的投资,只占据了集团投资总额的1/15.这种“广纳地缓称王”的策略,与长实在香港的开发模式完全不同。

  作为香港模式的代表,长实的经营模式通常为市价拿地、市价卖房、快速销售、快速回笼、分散布局、规模效应、盈利能力一般。该模式对销售速度依赖性较高,必须保持高于行业平均的周转速度,才能充分发挥规模效应,弥补地价成本高、毛利率低的短处。换言之,几乎不存在“晒地”的可能。

  基强联行董事长陈基强在接受《地产》采访时谈道,香港由于土地珍贵,地价非常高,在高峰期,土地会占到开发成本中的90%,除农田外,是不适合做土地储备的。 “因此拿到土地就要开发,否则利息成本就太高了,他们都是拍卖后就尽快建完出售,农田是因为比较便宜才储备起来。” [1] [2] [3] 下一页

CEO关键词:李嘉诚            

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