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李思廉:中国地产无霸主 慈善与生意不挂钩
2008-07-09 14:59  来源:南都周刊
摘要:14年间,李思廉同富力地产一起从一个默默无闻的“小字辈”成长为如今地位显赫的“行业大佬”。

  14年前,富力只有十几人的队伍,14年后,仅在广州总部便拥有了600多名员工。 14年间,李思廉同富力地产一起从一个默默无闻的“小字辈”成长为如今地位显赫的“行业大佬”。李思廉说,中国地产无霸主,即便是很小的房企在现在新政之下也有自己的生存空间,但前提是房子OK,价格OK。


  广州珠江新城。未来的新城市中心。

  55层高的富力中心坐落于此。阳光普照,没有风的日子,这栋高楼银灰色钢架结构的外墙,反射出炫目的银色光,一下子就将自己与其它写字楼区分开来。

  在这栋仿香港中环国际金融中心风格的建筑门口,富力地产的招牌摆设——两尊镀金狮子永久性地展示着其动物界领袖雄性勃发、屹立不倒的姿态。

  就在这里,富力总部占据了45-54层的10层空间。富力董事长李思廉的办公室,则占据了某层的一半面积。

  负债未必是坏事

  李思廉很少在公众面前露面,但他还是为公众熟知,这源于他特殊的身份——富力地产董事长,与总裁张力一起创办了如今地位显赫的富力地产。作为南派地产的代表之一,富力和李思廉在业内都有着大佬般的江湖地位。

  1994年李思廉与搭档张力创建富力时,公司结构松散,业务也杂,科技、实业都做,甚至还经营过餐馆。“但有一点是我们一开始就很明确的,那就是一定要做地产。”李思廉说。

  而一直坚持做地产的富力与众多房企不同的是,即便在各行各业都讲究专业分工的现在,富力似乎仍坚持上下流产业链“通吃”,有着自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理公司乃至门窗厂。

  这很像多年前的碧桂园,当时为了控制成本,甚至连建房子的砖、黄沙等原料,杨国强都坚持自己生产,“肥水不流外人田”。富力未上市之前也甚少有外包业务,早年也一直坚持在竞争激烈的广州大本营市场发展,一定意义上而言,正是在广州市场的沉淀和积累,为其在扩张后期积累了充分的资金基础和量化生产经验。

  李思廉说,从最初的改造厂房做中低档产品,到如今的中高档住宅和商业地产并驾齐驱,富力一直是一个“危险感”和“机遇感”都相当强的地产开发商。在地产行业高速发展的十几年中,富力获得了长足发展,项目纯利可达25%。

  近两年来,富力的土地储备中,大约50%来自于收购兼并模式,相对其他疯狂高价圈地的房企而言,富力在土地储备方面是相对谨慎而缓慢的。但如今面对规模庞大的现金流行业现状,富力还是进入了高负债率的时期。

  话题一下子转到了开发商较为敏感的资金链上,李思廉很淡定地喝了口水,“其实可以乐观一点看这件事,现在所有银行要贷款给房地产企业都要‘四证’,审批严格。如果能够从银行拿到钱出来,企业就会增加所谓的‘负债率’,不过这也代表一个企业有大量的施工面积,换个角度你可以理解为这个公司有着充足的开发能力和施工能力。”

  “当然银行在这么严谨的条件下也愿意贷款给这样的企业,乐观一点就可以说这样的公司前景会很好。”李思廉说话语调平淡,很喜欢用反比和对比:“对一个企业,负债率低也并不一定就是好事。地产这个行业太复杂,它已经不可能单用一些很老的办法来看,比如以前付款分几年的,当然看上去负债率低。现在的付款经常都是三个月、半年就要完成,开发周期又很长,那么算账的时候土地只能按成本价算进去,这样资产是没办法增加的,所以负债率就高。”

  李思廉认为,现在看见的富力高负债率是一种财务会计上的呈现,但在考察一个企业的时候,不能单纯用数字来衡量。他说富力的钱都放在了正规的财产土地里,按照政府法规,企业是不能压住土地不动的,“所以从另一个角度来看,(恰当的负债率)代表你这个企业更有动力,更有增长性。”

  “还有一个重要原因,是新会计准则下可评估增值效应的是写字楼而非酒店,富力目前的资产表中有很多投资物业以成本价计算,并没有评估增值效应,这也导致富力的净资产没有体现真正价值。”李思廉说,银行在放贷的时候,也会对企业综合资产值和综合实力有一个大概的把握,从这一点看,富力是具有偿还实力的。
  中国地产无霸主

  2007年下半年,除了以天价1.8亿元拍下广州白云山风景保护区内的云祥路住宅地块之外,富力在大本营广州没有任何拿地记录。

  李思廉不否认珠三角是富力一直想进入的区域。“说到底还是因为买不到嘛。买地嘛,要合适的价钱才能买,2007年下半年中国的地价突然之间猛涨,出现了地价带动楼价的连锁反应。不过地价、楼价无论怎么猛涨,终究是要有个承受度,它绝不是天然的而是连环的市场反应。”

  在李思廉看来,目前高房价的市场格局的形成远不是老百姓想的那样——完全是由房地产公司一手造成,也不是所有楼盘都能暴力般增值,房价和地价的抬高是相互影响的结果。因而高房价时买地,会孕育较大的市场风险。再加上企业无论何时都要重视现金流,从一个企业团队长远发展的角度来考虑,富力不会为了土地储备而捂着房子不卖,或者购买价位不适合的地皮。 [1] [2] [3] [4] 下一页

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