2002年3月9日，荣福房产股东会议达成决议:

　　争取在2002年11月底正式对外销售，2002年6月则开始内部认购；2002年7月召集的另一次股东会则提出，各股东一致同意先进行内部认购，以探市场需求，并称“本项目B、C、D栋住宅内部销售均价暂定9500元/平方米”；公司另一份传真文件，也确认“(内部)认购价格9500元/平方米正确无误”。

　　业内人士称，1999年后，随着上海房地产业逐步走出低谷，开发商以低价卖房方式打点官员之风渐盛，至上海社保案发后，此风才大为收敛。

　　一般而言，开发商通常会把30%的房产以内部认购等方式打折出售。为保利润，大部分折扣会控制在15%以内。能获30%-50%的高折扣者，通常都是有一定签字权限的中层官员，或一些特殊利益关系人。

　　折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨——“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。

　　根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给五位客户五折、给五位客户八折及给十位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。

　　利益交换：开发商变更土地合同获利

　　与早年上海房地产界盛行的“合资开发”故事类同，中方上海无线电四厂有地无钱，外商黄进益持币觅地。双方合股开发，多是中方以地入股，开发后获部分物业补偿；外方出资开发，包揽一应事宜。

　　然而早年的外方往往资金不济，加之上世纪90年代末沪上地产不景，上家空持项目而无力开发，多有转手之举。

　　1999年，台商蔡青峰以兆丰国际(上海)有限公司，参股接盘帝景苑，与两名上家签署《合作开发协议》。约定由上海兆丰全权负责项目策划、实施和日常管理，保管财务资料及公司印鉴，原外资大股东香港荣福只派员监督施工及了解销售情况。

　　至2004年9月，蔡青峰已在荣福房产控制了53%的股份，香港荣福持股缩为46%，中方仅余1%股权。

　　蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。

　　1999年6月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。

　　蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。