房地产企业的洗牌已经近在眼前

　　主持人：目前对房地产行业来说，国内实行从紧货币政策，国际资本市场又不买单，两头挤压，简直是灭顶之灾，您认为呢？

　　潘石屹：目前国际资本市场的状况非常惨，两个月前，凡是商界的人士都非常悲观，但政府人士从布什到鲍尔森都在不断给大家树立信心。但这两个月中，贝尔斯登事件，股市大跌等一些事件和现状让大家心中都没有了底。国际经济形势对中国的市场一定会造成影响，因为今天的市场已经是你中有我，我中有你，谁也离不开谁。在五年前，十年前，我们根本不用关心美国的市场出了什么事情，好象离我们非常遥远，但今天，中国的市场和国际的市场紧紧地连在一起了。

　　房地产行业可能是最典型的，在海外上市的房地产公司股票大跌，要到国外资本市场上去IPO的房地产公司，以恒大为首，今年排队的有40多家，准备募集资金200亿美金。但刚才看到网上的消息，恒大的IPO搁置了，这个事件应该是一个标志性的事件。国际资本市场与中国房地产之间的管道基本被堵死了，而国内在很高的通货膨胀压力下，政府一定会继续实行从紧的货币政策。其实在“两会”结束的第二天，人民银行就提高了银行存款准备金率，这就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实如你所说是两头受压。

　　主持人：《上海证券报》的于兵兵问潘总，您刚才说恒大IPO搁置是一个标志性的事件，您能预测一下这件事将会带来什么样的后果吗？
　　潘石屹：3月20日发生的恒大IPO搁置，我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。它们下一步就会马上调整自己的战略。现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，所以我认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。他们会想出各种各样的办法，但到底会朝什么样的方向发展，还需要做认真仔细的研究分析。例如中国一些大的房地产公司的负债情况如何，他们的产品定位是什么，会不会与保障性住房形成冲突，他们之间的竞争格局如何，从紧的货币政策，减少按揭贷款对需求量的影响如何，等等。

　　主持人：《上海证券报》的记者于兵兵问潘总，如果恒大上市化为泡影，是否意味着今年其他开发商在境外融资将会十分困难？
　　潘石屹：是的。恒大这次IPO的搁置不光影响到的是恒大，还有跟在他后面的40多家准备上市的房地产公司。总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。

　　主持人：网友支持奥巴马问潘总，融资问题与房价问题的关联是怎么样的？今年资金紧张是否会比供求关系对房价的影响更大？
　　潘石屹：资金的紧张最终会影响房地产市场的供求关系，但到底是影响了供应还是影响了需求还不好说。银行对房地产开发的贷款政策，开发商在国际资本市场上IPO的搁置，这些因素将会影响房地产的供应量。另一方面，银行从紧的货币政策、减少按揭、提高按揭贷款的门槛、减少按揭贷款的成数等等将会影响需求。对供求关系的影响就要看哪一种力量更大一些。但有一点是肯定的：在目前经济和金融的环境下，房地产行业总体的规模会不断萎缩，成交量也不会像前几年那样剧烈地增长。

　　主持人：《观点地产网》记者李碧问潘总，现在一方面房地产企业需要大量资金，另一方面信贷紧缩，市场成交量低迷，很难解决现金流的问题，市场似乎在借助调控之手进行着一轮洗牌。您认为这样的状况如何影响中国房地产企业的发展？
　　潘石屹：确实像您说的，房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，任何一个国家的房地产市场都无一例外地需要大量资金的支持。但目前国内、国际经济形势压力很大，尤其中国在高通胀的压力下，实施非常从紧的货币政策，所以我认为房地产企业的调整已经近在眼前。

　　主持人：网友“无所不在”问潘总，3月25日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，潘总觉得这种从紧的货币政策的落实对近期房地产市场有何实质上的影响？您对后期政策有何预期？
　　潘石屹：“两会”之后的第二天，人民银行提高了存款准备金率，我想这对大家心理的影响更大一些，就是说中国政府发出一个为控制通货膨胀会继续实施从紧货币政策的信号。

　　困难是我们成长过程中的老师
　　主持人：网友“计算机”问潘总，温总理3月19号在答记者问说，“今年恐怕是中国经济最困难的一年”您怎么看这句话，您认为“最困难”指的是什么？
　　潘石屹：困难在我们的日常生活中随时都可能碰到，困难其实是对我们的考验，是我们成长过程中的老师。在每一个困难的背后都隐藏着奥秘，在克服困难的过程中会让我们的每一种品德得到锻炼和成长。
　　今年温总理在答记者问时说：“今年恐怕是中国经济最困难的一年”。一方面是由于国际经济形势压力很大，一直在下跌，大家不知道明天会发生什么事情，也不知道这次下跌的“底”在什么地方。另一方面，国内经济在持续10多年的高速增长之后，积累了许多矛盾，也有一些不平衡的地方，市场会通过它特有的方式去调整，这在中国经济的表现上看“是非常困难”的。我理解另一方面的困难是选择采用何种手段的困难，是刺激经济，解决就业；还是减缓经济的发展，控制通货膨胀。究竟用什么手段在两者之间能够寻找到一个恰当的、理性的平衡点，也是一件很困难的事。

　　主持人：新任的住房与城乡建设部部长姜伟新表示“不同意拐点的说法”，他表示房价还要进一步跟踪和分析，您认为姜部长这个表态背后的含义是什么？
　　潘石屹：去年年末，万科的王石先提出房地产的拐点，回过头来看，道理非常简单，万科的资金比较紧张，要通过降价来迅速回笼资金。但这种拐点的讨论在不断地被扩大化，从房地产行业扩大到了整个中国经济，我认为这些看法是没有看到中国经济健康发展的基本支撑力量。从总体看，中国的经济健康发展的方向并没有变化，在几个月时间出现下跌、调整都是再正常不过的了，而这些下跌、调整也是通过市场的力量使结构更合理，更能够适应市场的需求。

　　主持人：网友“萝卜白菜”问潘总，有报纸评论，畸形发展的房地产行业，对一个国家而言就是一个肥皂泡，在美丽的同时也会被越吹越大，同时将经济的风险，民生的压力放得越来越大，您对这种说法如何看？
　　潘石屹：我本人是非常相信市场的，我相信市场会通过它的力量，通过价格，比如股价、房价、地价等等，来奖励或者惩罚那些在决策中做对或者做错的企业。过分的扩张、贪婪，超出自己能力范围的事情一定会受到惩罚。我想起有句圣言说过：“用火考验真金，用真金考验人心。”，在企业发展的过程中切忌贪婪。

　　主持人：网友“无所不在”问潘总，国内股票市场对政府救市的期待，换来的却是有关方面的模糊表态，有人将A股本次大调整解读为国际化途中的阵痛，您认同这种说法吗？
　　潘石屹：股价的表现是市场中多种因素的反映和结果，市场正是通过股票价格的起伏来调整经济。如果过多的人为干预，将会把市场的力量破坏掉，把市场中这种调节的能力和机制破坏掉。就如同一个人发烧时，要用自己身体的力量和机制去对付病菌，如果医生不了解这背后的原因，只是简单地去降温、退烧，身体中的病菌得不到抑制，身体反而可能会出大问题。在市场中，我们也要看到价格波动背后的真正原因是什么，如果撇开真正的原因，盲目地注重股票指数，就股指谈股票市场，那就会成为一场真正的赌博，也失去了股票市场在经济中真正的意义。

　　主持人：网友张三丰问潘总，美国这次次贷凶险显露无疑的出现在贝尔斯登身上，您认为华尔街还会出现下一个贝尔斯登吗？
　　潘石屹：星期一，一个金融巨人轰然倒下，让许多人惊愕不已，也让许多领导人睡不着觉，连夜出台对策。但从美国朋友那边得到的都是很不乐观的消息。我记得在上次东南亚金融危机时，韩国人全体行动起来，从脖子上取下项链，从手上取下戒指，帮助国家度过难关。但我们看到今天美国的社会出现了一些专门的网站，给大家支招，教人们如何欠银行的钱，不还贷款，赖账。从这些小事情可以看出，这次金融危机远远没有到底，没有让人们从这次危机中学到真正应该学到的东西，这些小伎俩只能让美国次贷危机进一步雪上加霜。

　　主持人：来自广东网友说高房价是只恶狗，这只恶狗不打死，国人将不得安宁，只有把高房价打下来，农副产品价格拉上去，中国才有希望，要不然将会有更多的动乱，您怎么看？
　　潘石屹：不要简单盯在房价上，形成房价的原因是背后的供求关系，供求关系是因，房价是果，只盯在房价上，不看供求关系的变化和影响供求关系力量的变化是没有用的。但要相信市场，市场一定会惩罚那些泡沫，会鼓励那些为社会真正创造价值的企业。中国过去十几年时间，农副产品价格一直非常低，农村和城市的贫富悬殊也不断加大，因此CPI的指标中，农副产品价格上涨比较快，这样农民的收入就会得到提高。在看市场时，一定不要被表现出来的价格、表象所迷惑，要看它真正本质的东西。

　　SOHO中国目前处在最佳状态
　　主持人：《南都周刊》的记者田申问潘总，在宏观调控和楼市低迷的情况下，SOHO中国有没有遇到资金紧张的困境，上市募集的资金能否解决目前遇到的难题？
　　潘石屹：国际经济下滑和国内从紧的货币政策对中国的房地产造成了双向的压力，房地产企业中负债率高、前两年规模扩张迅速的企业，在这样的情况下，日子会更难过。SOHO中国负债率非常低，有足够的现金，所以房地产市场的低迷时期反而是SOHO中国业务发展的大好机会。

　　主持人：《南都周刊》田申还有一个问题，去年10月份以来，很多公司的楼市成交量严重下滑，使开发商资金回笼情况受到严重影响，SOHO中国的销售状况如何？销售价格有没有受到市场面的统计？
　　潘石屹：SOHO中国在这几个月时间销售的项目主要是SOHO北京公馆，12月份的销售额非常高，但到了1、2月份，销售额有了下滑。从2月底开始，一直到3月份，成交量迅速提升，销售价格比我们原来预计的价格还要高。这背后的原因是SOHO北京公馆和SOHO中国未来的几个项目都位于北京的东二环、东三环之内，基本处在无竞争的状态。