在市场层面，房价拐点的最早信号并非万科降价，而是去年下半年即出现的大量房屋中介倒闭的事件。中天置业、创辉租售、中大恒基等经纪公司关闭大量店面，意味着房地产市场作为一个活跃投资市场的暂时终结。

　　中介大量倒闭的根本原因是无生意可做。以北京为例，去年10月份开始二手房成交量大幅减少，11月份仅31家房产中介签售了1套以上二手房，2000多家中介绝大多数的出售业务量为零。

　　缩量下跌的同时，是二手房卖盘大幅涌出。北京媒体2月21日报道说，前几年在北京买房的温州和山西“炒房人”开始抛售手中囤积的商品房，其中最多的一位准备出手400多套。

　　过去四年，炒房人借助国内宽松的房产担保政策，利用从银行借贷的低成本货币，大量涌入房地产市场，在短期内哄抬价格。中国管理科学研究院李开发研究员认为，在北京、广州、深圳等地，大约有30%-40%的购房人是炒房人或炒房团。

　　房屋买卖的二级市场出现“崩盘”岂能等闲视之。流动性资金出逃后，房价“泡沫”将被逐步挤破。中国商品房市场巨大的空置率及一级市场过去的“捂盘惜售”促使开发商加大销售力度，仅靠无房户的购买能力根本难以支撑高额房价。

　　趋势

　　中国房地产领域由三个市场主导：一个是土地转让市场，一个是房地产开发市场，一个是二手房市场。房地产行业的每一个阶段均源自某一市场的从过热走向衰退。

　　1993年海南、广西北海等地出现局部房地产热，根源在于廉价土地的大量供应，热钱云集炒作楼花，根本没有顾及实际需求。结果中央政府一声令下，“紧缩银根、收回炒作土地”，海南、北海的城市化发展一落千丈。

　　1998年开始的房地产热，根源在于全国房改。房改激发了巨大的市场购买力，集团购房、个人购房，促使房地产业急遽膨胀。

　　经济适用房最初被设计为商品房的重要补充，后来却演变成“具有社会保障性质的商品房”，各地政府对经济适用房增加各种限制，甚或停止经济适用房建设。结果，商品房一枝独秀，成为市场唯一主体。

　　2003年房地产行业被描述为国民经济的支柱性产业后，一系列有利于房产开发销售的金融政策出台。房屋按揭被描述为“银行优质资产”，二手房交易活跃，“炒房团”大量出现。

　　从2004年迄今，国内主要城市房价出现爆炸性增长，上海、广州、深圳、北京等核心城市房价连续翻倍，房价呈现区域板块轮涨格局；在2007年，一些三线城市(如蚌埠、包头)的房价成为全国涨幅之最。

　　因此，不难理解“廉租房”的巨大效应及国务院“359号文”的调控意义。前者弥补1998年房改留下的漏洞，以限价房、廉租房增加市场供应；后者抬高房屋购买门槛，限制二手房的换手率。房价焉能不降？

　　后果

　　今年政协会上，仍有房地产界政协委员向中央政策叫板，反对增加廉租房；在房价出现明显下跌的气氛时，号召购房人马上购买。某些房地产业的从业人士甚至以“专家”身份建议：普通购房人应抓住机会“抄底”。

　　且不说购房是否可以像炒股一样“抄底”？在房价跌势刚刚显现时进场，即使“抄”了，“抄”的是底吗？

　　房地产界人士以经济学家易宪容的降价预测为嘲弄对象，易从2003年起就预言房价下跌，“听易宪容的，你只有瞅着一路高企的房价干瞪眼。”

　　在多头市场，死空头自然只能干瞪眼；如果是空头市场，不听易宪容听谁？

　　根本的问题是：多翻空，拐点来了吗？

　　在长达十年的房价上涨之后，中国人也许应开始熟悉一个稳步下跌的市场。世界上没有只涨不跌的房地产市场，尤其在是奥运效应影响下，几乎每一个举办过奥运的国家都有奥运前房价上涨奥运后房价下跌的经历。

　　眼前的背景是，美国次贷危机从房地产领域爆发——持续上涨的房价使美国房贷市场过度膨胀，一旦房价下跌，按揭贷款立即出现偿还问题，从而形成巨大的金融风波。这给美国及全球经济带来极大震动。

　　中国同样有资本流动性过剩及房地产泡沫之忧，政府应着力修正市场的偏差，而不是等待市场自身逐步走向崩溃。

　　事实上，近两年房地产市场已从拉动中国经济增长的支柱性产业，逐步蜕变为阻碍其他行业发展的泡沫。高额房价抬升了沿海发达地区的商务成本，促使许多企业从深圳、浦东、江浙沿海等地向外转移。

　　房价下跌一个可能的恶果是，个人购房者及金融信贷机构将面临较大损失。银行将不得不忍受抵押房产价格下跌的事实，面临可能出现的大量不良贷款。对购房者来说，如果房价持续下跌超过买价，“负债翁”就有可能变成“负资产翁”。

　　不过，这些后果与房地产开发商已没有什么直接关系了，一旦“拐点”得以确认，很多房地产商将积极地加入降价阵营。

　　因此，我们希望房价“拐点”是平稳下跌的起点，而非大落大起的起点，更不要成为某些利益集团挟持公众利益谋求政策“拐点”的手段。

　　中小开发商的洗牌危机

　　一块石头被王石抛进了楼市。

　　2008年2月，王石一边举着各种统计数据表，在电视节目驳斥潘石屹的楼市“无拐点”论，一边带领万科集团渐次启动在全国各地的降价售楼活动，这样时间密集、地域广阔的促销活动，在万科集团的营销记录上还是第一次出现。被反对者讥笑为“备好了冬粮的人就希望寒冬早点到来”的王石，试图以实际行动来验证他的判断：市场正在发生一个从房价快速上涨到理性回归的调整。

　　降价之后，珠三角地区延续去年10月开始的房价下滑，继续走低；去年涨幅较大的成都和武汉颓势渐显；而上海、北京继续处于观望状态。2002年以来，就在和中央调控的抗衡中，房价一路上涨的上海，在王石抛出了这块石头后便传出了和以往完全不同的声音，政府、开发商、代理商、炒房客、专家、买房人……在其中处境各异。

　　建筑师的遗憾

　　“我是再也没机会进房地产这个行当了。”

　　3月2日晚，建筑师陈明(化名)叹了一口气，关上车门，消失在灯光昏暗的街道深处。

　　大概十天前，上海万科举行的元宵节特卖会活动，再次引发市民对房价的关注。特卖会前几天，王石和潘石屹在第一财经频道的《头脑风暴》节目里，花了40分钟就楼市拐点是否存在进行了辩论，虽然王石受到了反对者的嘲笑，但辩论结束后的观众投票结果显示，超过70%的观众认同王石的观点。

　　不用听王石说什么，陈明原来的老板—— 一位在上海五角场附近经营着一个楼盘的开发商汪先生，更早一些就感受到了楼市的寒流。预售许可证还没拿到手，这让汪先生暗暗担忧，但楼市对他而言，这几年总有些时运不济的味道。

　　2005年，汪先生从原来的老板手里接下这个楼盘时，就遇上了宏观调控，房价跌了一下，结果一直没有起色；2007年3月，眼看着房价一路上涨，但接踵而至的通货膨胀、央行5次加息和人工成本高涨，让他感觉到了财政吃紧；屋漏又逢连夜雨，去年年底央行再次强调，2008年继续实行从紧货币政策，他后续资金的来源又少了一大块。前不久，上海宣布要开建400万平方米的经济适用房和廉租房，他直觉这又将是对楼价的一次冲击，万科打折风于此时吹到上海，对他来说，无疑是雪上加霜。

　　在陈明和汪先生的记忆里，10多年前万科刚入上海时，连块地都难拿到，当时圈内流传的笑话是，客人万科靠近虹桥机场附近的楼盘看房，一架飞机从头上轰鸣而过，售楼小姐灵机一动说：你看我们这里交通方便。而今，时移事易，万科在上海的土地储备已超过了400万平方米。

　　大型房地产公司越做越大，小公司的日子则越来越难过。

　　4年前，陈明从汪先生这里跳槽出来，曾计划和另一个朋友阿伟合伙开地产公司，两人各投100万元，公司就起来了。阿伟做建筑出身，十足的行动派，当了老板，每天就开着车在路上逛，用陈明的话来说，像一条鬣狗那样逡巡在上海的大街上，如果有发财的机会，第一个找到的人肯定是他。

　　几周后，阿伟就找到这样的机会，一块荒着的地。通过看门老头，阿伟找到了地的主人，对方答应只要100万元的定金，一个月内资金到位，这块地就算阿伟的了。

　　回到公司，陈明听阿伟兴奋地勾勒空手套白狼式的投资计划，理科生的严谨性格，让他脸都变白了。阿伟的建议是，把200万元全部投到这个工程里去。陈明没多少话，撤了资，从此和阿伟分道扬镳。“这种事不是我这个性格的人能够做的。”

　　阿伟对发财的强烈欲望，让他此后两年一路顺风，刚融到上亿资金，把地彻底买下来，上海就开始正式实施土地招拍挂政策，通货膨胀前他造完了楼，房价开涨前，他拿到了预售许可证，几年下来，阿伟已经是坐拥3亿资产的轻量级富豪了。

　　近日万科的降价风，让陈明的这两位好友都有些紧张。

　　汪先生面临着这样一个尴尬局面：如果楼盘按照区域内均价开盘，几乎微利；但若开得稍高，又担心市场不能接受。他只能推迟开盘时间，期盼楼市能在近期回暖。而阿伟，始终担心他的资产缩水。

　　这轮调控过后，“上海大量中小开发商将被洗得一干二净，只有少数买地不冒进、投资不贪心的人才能安然度过。”电话里，仲量联行亚太区董事陈立民的声音轻柔，判断冷酷。

　　“中国的房地产业依然有很长的未来，中国的很多开发商不见得有未来。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓在接受采访时，也做出相同的判断。

　　房价有变

　　“2008年房价有变。”上海浦东新区某开发商，在今年春节的一次团拜活动中，提及房价就说了这一句，让受邀而来的艺术家们听得云里雾里。卖完手里的尾盘，这位开发商基本停止了参与上海中档住宅的建设，将经营领域转向利润空间更高的别墅、五星级酒店和二线城市的中档住宅。

　　王石的解释更为明确：2006年-2007年，中国房价增长幅度超过大多数家庭的收入增长幅度，短期内价格上涨过快，会造成一定时间内的购买力下降，成交萎缩。今年，中国继续执行紧缩的货币政策。

　　第一个原因，在潘石屹看来不完全可信，但去年在货币政策紧缩的局势下出台的一系列细则，被业内人士惊呼为“政府真的下狠手了”。

　　2002年以来，上海的房价就在和中央调控的抗衡中一路涨到2007年。在各地，相同的情形四处可见，房地产业对地方经济的迅速拉动，已成为地方政府的天然渴求，中央调控之手因此被多多少少挡在地方政府的门外。2005年，上海市政府一方面表示要降低高企的房价，另一方面又停止土地供应，一位房地产业人士表示：“这种行为就是人为制造供不应求的局面，导致房价继续上涨。”

　　这次的调控和以往完全不同。在陆家嘴黄浦江边一栋豪宅楼盘做售楼小姐的王华，2007年7、8月就发现势头不对。年初刚买完一批豪宅的台湾、香港人，现在纷纷打电话来托售楼处再帮他们卖掉，自从2005年温州炒房客离开上海市场后，这个豪宅里超过一半业主均为自住，很少遇到这样买了房没多久就抛的投资客。

　　“他们是因为央行不断加息，导致每月贷款利息增加而放弃这些投资的。”王华说，看到这些投资客的离开，她在11月也把手里一套位于徐汇区的高档住宅卖了，获利35%。现在，她发现徐汇区同档次楼盘内的一些住宅，已经出现每平方米下降5000元的趋势。

　　面对万科的低价攻势，更多开发商虽然明显感受到了压力，但他们还是继续选择观望。

　　“楼市走稳非大拐，房价跟着CPI；开拓创新心不乱，誓死捍卫资金链。”2008中国房地产发展年会上，除了郎咸平，没有人对未来的房市走向做任何清晰的判断。中体奥林匹克花园集团总裁陈顺，走上讲台，向台下参会的同行们朗读了这条朋友发给他的拜年短信，寓意共勉。

　　滞销和畅销

　　李欣欣正犹豫着，是否要卖掉自己的房子。

　　上海万科2008年元宵节特卖会举行前，他就计划把自己55平方米的房子卖掉，换套大的。这房子位于松江区九亭的奥林匹克花园，一个地处上海西郊外环线外沿、2001年后才逐渐出现的大型社区内，小区配套完备，甚至拥有一个场地庞大的运动馆，对年轻人颇有吸引力。

　　年初，附近中介公司的橱窗里，和他相同的房子挂出了均价13000元的招牌。这个价格比起李欣欣在2005年楼市最高位时的买入价，高出整整4000元。不过因本区域内小户型住房数量极少，他的房子仍属抢手货。李欣欣想，卖了房，他可以换个面积大一倍的房子，并且还贷压力和目前持平。

　　做着换房美梦的他并不知道，上海持续火热了5个月的楼市，已开始冷清下来。到2008年2月，新房(剔除配套房、动迁房)市场连续5个月成交量下滑，2月的成交量同比下降49.5%(佑威数据)；二手房成交量也同比下降40%(中原地产数据)。那些可能从兜里掏人民币给他的买家，因为某些原因正把手越捏越紧，不再像先前那样愿意“像买大白菜一样买楼”了。

　　在老家过完年回来上班，去中介挂牌的他发现，那套挂牌的房子过了两个月还未卖出去。现在不是卖房的好时候，中介劝他等等再看，并说：“想买房的都说万科都打折了，房东也应该降价”。

　　在李欣欣做出决定前，上海万科以5%-8%的折扣，一天内卖掉了10个楼盘240多套房中的七成，在近期清冷的楼市中红火异常。特卖会的消息提前半个月公布后，地处外环线附近的万科新里程，每天迎来数百名看房者。而附近1公里内的另一处楼盘，浦发博园，在2008年1月以12500元的均价开盘时，因比周围均价在18000-25000元的二手房低不少，第一天便售出80%的房源。

　　“到目前为止，上海市场商品房的需求量仍供不应求。”一位业内人士告诉记者。

　　准备今年结婚的陆青，提前一天去浦发博园排队领了号，这才顺利买到房。为了买下这套“低价”的公寓，陆青向父母借了30万作为首付，剩下的全部向银行贷款，大学毕业刚工作两年的他，并没有多少存款。

　　买完房，陆青拉着一个哥们找地方喝酒，几杯酒下肚，这个从陕西来的男孩，伏在桌上呜咽了一阵，“我把一辈子都绑在这套房子上了。”他说。