万科的房地产业务起步于1989年，当年其房地产销售收入为3000万元，次年在上海启动的“万科城市花园”项目，而2001年则达到35亿元。这是郁亮的起点。2002年万科发行可转债，筹资15亿元。2003年万科实现收入63亿元。

　　这个今天看起来颇小的数字，当时已经可以让万科稳居国内房地产行业第一的位置。此时，迅速崛起的顺驰提出2004年收入将超过100亿元，这让当时国内房地产行业一片哗然。

　　孙宏斌，1988年清华大学数学系硕士毕业后，加入当时的联想，一度颇受柳传志重视，但其后据说是因“挪用公款”入狱，其中缘由颇为复杂。

　　1994年，时年31岁刚走出天津监狱的孙宏斌，获得了柳传志50万元的借款，创建了一个房产代理公司。1995年初，在柳传志的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司。三年后，联想和中科集团又将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。此后顺驰迅速发展，2001年收入为9亿元，2002年为15亿元，2003年实现收入达到40亿元。

　　孙宏斌的策略被《第一财经日报》总结为，所谓“五个盖子盖十口锅”，高价拿地，规模开发，通过快速销售回款来支持高速扩张。

　　据《中国企业家》的描述：2004年春天，深圳银海山庄，万科正在召开十年发展规划畅想会。务虚会讨论的议题是：万科十年之内做什么，会做成什么？一个年轻的副总提出：十年之后万科会做到1000亿元的规模。王石跳了起来：“年轻人要沉住气！不要被顺驰弄乱了阵脚。”

　　不过，出身财务经理的郁亮用一串数字让王石坐回了座位。如果从2004年开始，万科保持30%的复合增长率，那么到2014年，万科的收入将达到1093亿元。1000亿这个数字随后被写入万科的10年规划。
　　[提速增长]

　　万科的增长有两个瓶径：首先，虽然万科在1993年完成B股融资后即将业务扩张到全国13个城市，但是实际上万科收入仍然长期依重于珠江三角洲，万科仍然可以定义为一家深圳公司。其二，房地产业最重要的资源是土地，土地招拍挂全国除杭州实行较早之外，各地实行都比较晚，而传统上，万科都很难拿到好的地块。

　　郁亮有时候会讲一个段子：售楼小姐正带着客户看房，忽然楼顶上有飞机飞过，小姐急中生智大声说道：看，这就是上海现代化的标志，今后坐在家里您就能感受得到。这是形容万科获得地块之偏远。在王石时代，这被认为是坚持原则后的一个结果，另一方面，这种离市区较远，可以较多涉足规划配套也已经成为万科的一种思维方式。当然，郁亮有不同的理解。

　　在1993年，郁亮以9.7亿元的价格获得坂雪岗项目，这个地块的旁边就是华为所在地，地面楼板价为每平方米2216元，这个价格当时已经令业内人士诧异。事后，郁亮表示深圳的利润占万科的1/3，获得这一地块保证了在随后几年，万科继续成为深圳当地最大的开发商。

　　随后郁亮开始频繁购并整合。

　　2005年3月3日万科与浙江南都集团签署协议，以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，以及浙江的20%权益，这一数字创下了当时国内房地产企业最大宗企业购并案例的纪录。万科同时得以进入从未涉足的浙江市场。

　　郁亮在接受《中国经营报》采访时强调：“浙江是中国民间经济最有活力的省份，也是中国民间财富增长最快的省份之一，在全国率先突破了人均GDP 3000美元的门槛……杭州更是我们来了就不想走的城市。” 事后《中国企业家》总结了这次并购：对南都的收购在当年就见到成效，当年，长三角区域占主营收入比例达32%，超过万科大本营珠三角的27%。

　　与此同时，肩负资金重压的顺驰接受香港路劲基建的注资。路劲基建9亿元对顺驰中国增资拓股，获得55%股权。路劲基建董事局主席单伟豹在接受《21世纪经济报道》采访时说：“孙宏斌其实就缺这10个亿左右，顺驰在年底前会有约30亿元的售楼收入到手，但他等不及了。”

　　接下是北京，此时，万科在北京不是有没有好地块的问题，根本是没有任何土地储备的问题。万科的品牌又发挥了作用，2006年3月万科以3.9亿元的价格获得北京朝阳区房地产开发公司60%的股份，这一价格令房地产界羡慕不已。