碧桂园低价圈地的开发模式正遭到越来越多的质疑

　　新晋中国女首富杨惠妍名下的房地产公司碧桂园（2007.HK）涉嫌“零地价”拿地的风波昨天得到了当事方的回应。昨天，张家界市永定区政府发布了声明称，政府出让给碧桂园的张家界凤凰酒店项目“公开、公平、公正”，不存在“零地价”出让土地。

　　然而，不论“零地价”交易是否成立，毋庸置疑的是，碧桂园低价圈地的开发模式正遭到越来越多的质疑。

　　政府否认“零地价”拿地

　　2007年6月6日，碧桂园以1.18亿元竞拍成功张家界一片丘陵，面积1039.15亩。随后，有媒体称，碧桂园与永定区政府签两份协议书，碧桂园所支付的1.18亿元土地出让金中的大部分，即96.25%由政府全返还给出面拿地的碧桂园旗下高骏公司。昨天，张家界永定区政府声明，否认所谓的私下交易行为。声明表示，整个土地交易过程完全遵循流程，政府并没有在出让前透露底价。至于土地出让金的流向问题，公告解释：“张家界碧桂园凤凰酒店有限公司一次性支付的土地出让款1.18亿元已进入我区财政收入专户。该地块并非零地价出让，也不存在出让成交价款的96.25%返还给高骏公司。”

　　碧桂园圈地模式

　　低价巨量储地，早已是碧桂园为之自豪的开发模式中最主要的一个环节。从公司公告中数据可以看到，今年7-8月，碧桂园新增的2000多万平方土地，总价不到30亿元，平均楼面地价只有145元。以7月份碧桂园在广东韶关武江区西南部投得的土地为例，这块占地达239万平方米、总建筑面积430万平方米的地块，碧桂园只支付了4.5亿元，每平方米楼面地价仅为104元。

　　综合来看，今年上半年碧桂园新增土地的平均成本为每平方米200多元。

　　圈地模式有望打破

　　碧桂园此次遭遇的“零地价拿地风波”只是其最近面临的一系列麻烦中的一件。不久之前，碧桂园其在重庆的圈地行为也被指暴因涉嫌低价囤地,而受收到国土资源部调查。

　　与此同时，国土资源部近期下发了一份“关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知”（236号文）。

　　236号文明确指出：考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控，要合理控制单宗土地出让规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。同时规定，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。从这个角度来看，开发商大面积圈地的行为有望得到遏制。