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陈启宗一卖一买 躲过亚洲金融危机
2007-11-13 13:42  来源:
摘要:一卖一买间,陈启宗成就了他的商业奇迹。并最终全面扭转了恒隆在香港商界的印象...

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  陈启宗是香港排名第七的富豪,他旗下的恒隆集团是香港第二大专注房地产业的公司。因投资上海恒隆广场、港汇广场等项目,在大陆声名远播。他是香港楼市的“模板”式人物,曾亲历了香港楼市过山车般的几起几落,他和其家族的经历对警示大陆的房地产发展,弥足珍贵。

  陈启宗直言不讳地表示,“目前大陆楼市最大的泡沫不在房价,而是地产股。”在陈启宗眼里,一个潜伏着巨大风险的怪圈正在大陆楼市形成,即地产商通过股票市场的热度大量圈钱,再高价储备土地,然后以土地为资本再圈钱。现金流与低负债是地产商面对调整期得以“活命”的根本。陈启宗以一个“过来人”的身份苦口婆心地劝戒。然而,在一片凯歌的当今楼市,不知道他的声音能否被人们重视。

见证香港地产风云

  和很多香港企业一样,恒隆集团是个不折不扣的家族企业。1960年,恒隆地产成立,在上世纪70年代港英政府大规模兴建地铁的大背景下,恒隆很快成为香港经营“地铁上盖”(指建在地铁口上的房地产项目)最有经验的开发商,并在1981年左右和当时的香港楼市一起达到顶峰时期。1982年,恒隆与新世界一起拿下金钟二段“地铁上盖”的物业开发权。就是这个一度让恒隆在香港风光无限的项目,将时任恒隆集团主席的陈曾熙(陈启宗之父)推向舆论焦点。

  谁也没有想到,1982年,同样也是香港那一轮房地产泡沫的崩盘前夜,只是那时候的香港人,包括陈氏恒隆,几乎没有丝毫察觉。数据显示,1959年至1981年的21年间,香港各类物业的地价上涨了74至281倍,同一时期,香港物价上涨26倍。也就是说,房地产价格涨幅远高于城市平均物价涨幅,地产价值被严重高估了。

  在各种没有预料的因素“偶遇”下,恒隆面临的是要补偿金钟二段香山大厦的地价18亿港元,但银行此时已经收紧银根,恒隆资金开始吃紧,并最终退出金钟二段的“地铁上盖”开发。1986年,陈曾熙去世,陈启宗叔叔陈曾焘主理恒隆,直到1991年,陈启宗登上恒隆的舞台。对于1991年前的恒隆集团,陈启宗很少评及,问得多了,他会感慨一下,“在长辈略显保守的作风下,恒隆沉睡了十几年。”

  恒隆在陈启宗的带领下没有一睡不醒。投资大陆和1997年的亚洲金融危机成就了陈启宗的“恒隆奇迹”。二十多年里,恒隆由原来排名第二的香港地产商滑落到第九、第十的位置,到今天再重回第二、第三位,陈启宗真正见证了大浪淘沙般的地产风云。

  “我曾经多次提到1982年的一次晚宴,有我和郑家纯(新世界集团主席)以及另外两家地产商,他们也是香港名声显赫的人,土地储备不少于新鸿基,但现在这两家企业已经倒闭了。”陈启宗一直强调房地产是一个风险极高的行业,财富来去的速度很快,有时如过眼云烟。

17年做了两大决定

  陈启宗爱讲他和儿子间的一个小故事。他的儿子现在在上海做事,每天早上骑自行车上班。“有一天我打电话给他,他说‘对不起,爸爸我现在快要下自行车了,下了车我再给你通电话。’”而陈启宗的回复也很幽默,“还骑自行车,你好奢侈。”这是陈启宗给朋友的箴言,“有钱的儿子不成材,没钱的儿子成材。”他从没有拿父亲一分钱,到最后入主恒隆,显示了自己真正的“少主”实力。

  没有进入恒隆时,陈启宗和弟弟即开创晨兴集团,投资大陆新媒体等产业。一位陈启宗在大陆的得力干将称,老板投资理念是风险投资领域的大胆和地产投资领域的谨慎并存。这也是他的企业得以在竞争激烈的商场上健康发展的重要原因。

  大胆指的是不怕投错,“风险投资不会没有风险,十投不可能十赢,但十投八赢,就是胜利。”谨慎指的是有忧患意识并对此有所准备。“陈启宗只投顶级地段的顶级持有型物业,因为在他眼里,这类物业抗危机能力最强,且有极稳固的保值增值功能。”

  胆大心细的陈启宗在上任17年里做了两件让人敬佩的决定,一是投资大陆,二是安稳渡过亚洲金融危机。1992年,也就是陈启宗上任恒隆集团主席的第二年,陈启宗正式踏出投资大陆的第一步,选择的城市是刚刚进入新一轮开发的东方巴黎——上海。

  在参与上海的开发过程中,陈启宗两个招牌式地标项目恒隆广场和港汇广场相续建成,这两个物业至今仍是高楼林立的上海最有魅力和人气的两个商用物业,并由此奠定了陈启宗在顶级写字楼和商用物业开发的霸主地位。“港汇广场现在日人流量52万,两个物业的出租回报率现在达到20%。”陈启宗称。

  但是此后一段时间,恒隆在大陆的地产开发变得谨慎十足。这无疑和陈启宗在1997年金融危机前后的顿悟有关。有人用“踩准”一词形容危机前后的陈启宗战略,实际上,这是恒隆在经历了1982年危机后的一种先知先觉。

  在1997年亚洲金融危机全面来袭之前,大量地产商还在积极而乐观地高价囤积土地的时候,陈启宗没有买进一块土地,甚至还卖出了一块土地,套现二十亿港元,保证了危机之后企业能有大量现金流。金融危机过后,当众多地产商资金链断裂、楼市价格一落再落,几乎没有人看好行业前景之时,陈启宗适时出击,开始收购土地项目,但又并不冒进,依然保持谨慎稳健的基本原则。

  一卖一买间,陈启宗成就了他的商业奇迹。并最终全面扭转了恒隆在香港商界的印象,从1982年前后的最受大势所累的企业一跃成为最具前瞻性的地产巨头。

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