香港的房地产市场已面临下调的压力，而内地二、三线城市将为香港开发商创造可持续发展的空间与机会。在可以看到的未来5年里，将是香港开发商在内地“拼命”的阶段

　　港资地产商今年以来的逆势而动无疑是楼市调控之后，弥漫于地产开发界的一抹亮色。

　　究竟是何种判断支撑其逆势扩张之举？扩张背后是否还隐藏着港资开发商更大的图谋？

　　港商内地再掀“圈地运动”

　　最近消息，新鸿基与嘉里建设继竹园商贸区地块遭遇一个月后，7月底又传出在杭州西湖边的一块商业用地上展开竞争的消息。

　　相比之下，和黄的做法则更为老到。2005年中报显示，李嘉诚旗下的“长和系”(即和黄与长实)半年以来共获得300多万平方米的住宅及商用土地，可建楼面面积足够公司未来4至5年发展之用。

　　和记黄埔地产中国事务总经理谭健旭日前在广州公开表示，迄今为止，和黄在京、沪、穗、津等主要城市投资发展了42个项目，其中一半以上的土地储备是最近一年多来新增加的。

　　戴德梁行助理董事叶建成认为，由于土地资源的限制，上海目前推出的都是小幅地块，价格也很高。香港开发商虽然都很看好北京、上海等一线城市，但竞争过于激烈。所以现在有不少香港开发商都把二、三线城市看成是未来的上海。

　　此外，恒隆地产日前也以7.88亿元在天津的滨江路、津门路买下了一幅面积为4.4公顷的地块，预计投资人民币20亿元，准备发展一个世界级购物商场。这是恒隆地产在上海以外的首个内地物业发展项目。

　　恒基地产在7月22日成功地私有化子公司恒基中国(0246.HK)后，也开始调整公司在内地的土地储备。在接二连三地将恒基中国位于上海的几幅地块出让后，开始购入新的地块。即将出让的无锡滨湖新城1号地块，之后预计成交价不低于27亿元，在众多有意争夺的开发商中，恒基地产呼声最高。

　　中信泰富(0267.HK)也在考虑进军二、三线城市。今年4月在江苏扬州竞标收购了一幅住宅及商业用地，可发展的楼面面积约47万平方米；在浙江宁波，正计划购入一幅可发展楼面面积约100万平方米的商业用地。

　　国际注册房地产投资师陈咏东认为，香港开发商在内地这一轮大规模“圈地运动”，背后其实是香港开发商投资内地策略的改变。

　　趁低入市为市场占有率

　　有评论称，香港开发商的这一轮圈地运动与宏观调控的时段吻合，颇有“趁火打劫”的意味。

　　实际上，一些香港开发商也并不讳言趁低买进的想法。恒基地产主席李兆基前不久就在香港表示，目前央行收紧银行贷款的现况对于资金充足的香港及海外大型房地产商来说反而是一个增加土地储备的好时机。

　　他表示，公司策略是只要有合适的土地就会购买，暂时没有考虑旗下商业及住宅用地的购置比例。据了解，恒基地产已计划斥资200亿至300亿港元进军内地房地产市场。

　　而陈咏东更愿意把香港开发商这段时间的作为看成是他们的策略安排与国家宏观调控的一次时间上的巧合，“宏观调控只不过加快了他们的决定，以更合适的价格获得土地。”

　　香港开发商投资内地自上世纪90年代初开始，当时内地对于香港开发商是一个“输赢都不重要”的市场，是抱着试探的心态而来。

　　1997年东南亚金融危机后，香港开发商对内地的投资曾一度“偃旗息鼓”。1999年，内地房地产市场开始看涨，而香港经济当时正处于低迷，许多香港开发商为了寻求公司未来发展的新方向，再次卷土重来，加大对内地的投资，并开始对内地市场进行策略性考虑。

　　陈咏东表示，香港开发商在内地专心发展的几年里，已经形成了一个有效的本土化管理团队。更重要的是，这些开发商在这几年里，终于学会了如何在内地进行房地产开发，“他们终于知道这186个公章是怎么盖的了。”陈咏东笑言。

　　他认为，未来5年，香港开发商将进入在内地发展的第三阶段，即如何在内地进行房地产市场的拓展及拥有一定的占有率。这个占有率除了指开发商在中国内地的市场占有率之外，还有公司在内地的投资额及利润应占有一定的份额，不到10%就没有足够的分量。“现在的策略已不是要不要投资内地，而是如何让内地的投资和收益在集团中形成份额。”

　　中信泰富董事会已表示，公司未来的增长将来自于内地，因此新物业投资也主要在内地，将集中于上海及邻近的浙江、江苏两省的一些城市。恒隆地产管理层还预期，公司未来两三年内可在内地增加10至12个项目。

　　而且在和黄与长实于8月底同时发布的2005年中期业绩报告中，也已正式确认内地地产业务的加速扩张，乃是“长和系”近期的主要战略之一。

　　年初，新世界集团(0917.HK)主席郑家纯宣布，公司配股筹得63亿元，除约21亿元用于银行人民币贷款偿还外，其余32亿元，全部投入北京崇文区旧城改造。

　　恒基地产在前两年拿下的位于上海市地铁二号线河南中路2号地铁口的一幅黃金地块，近期也将动工，预计将投入10多亿元资金兴建高档商务广场。

　　陈咏东认为，和黄、新鸿基等开发商这两年在内地不断拿地，实际上是在为他们在内地的全力拓展而准备。香港的房地产市场已面临下调的压力，而内地二、三线城市将为香港开发商创造可持续发展的空间与机会。“在可以看到的未来5年里，将是香港开发商在内地‘拼命’的阶段。”

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